強制借款人接受提前還款的條件

限制抵押人行使房屋所有權(quán)

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日前，深圳市消委會

對12家銀行29條不公平格式條款中

存在的五大問題進行了點評

我們一起來看看吧

強制借款人接受提前還款各項條件

?典型條款：農(nóng)業(yè)銀行《個人購房擔(dān)保借款合同》第5.1條：“借款人承諾在借款實際發(fā)放之日起三十六個月內(nèi)不提前還款。借款人確需在借款實際發(fā)放之日起三十六個月內(nèi)提前還款的，貸款人有權(quán)按以下方式收取違約金……”第5.1.4條第二款：“借款人提前還款的，須至少提前三十天向貸款人提出書面申請并經(jīng)貸款人書面同意。”

--點評--

《合同法》第七十一條規(guī)定：“債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。”

《消費者權(quán)益保護法》第二十六條第二款規(guī)定：“經(jīng)營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營者責(zé)任、加重消費者責(zé)任等對消費者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用格式條款并借助技術(shù)手段強制交易。”

銀行的條款限制了消費者提前還款的權(quán)利。消費者提前還款雖然會減少銀行的預(yù)期利益，但同時降低了銀行的經(jīng)營風(fēng)險。銀行在收取消費者一定數(shù)額違約金的前提下，應(yīng)當(dāng)滿足消費者提前還款的意愿。當(dāng)消費者以合理方式通知銀行提前還款時，銀行不應(yīng)以格式條款的規(guī)定為由拒絕消費者提前還款的請求。

建議此條款修改為“借款人要求提前還款的，應(yīng)以書面申請的方式通知貸款人”。同時建議，各銀行每三年或者每五年給予誠信還款的消費者一次免除部分或全部違約金的提前還款機會，減輕消費者的貸款負(fù)擔(dān)和長期經(jīng)濟、精神壓力，給消費者提供人性化的服務(wù)。

限制抵押人行使房屋所有權(quán)

?典型條款：工商銀行《個人借款/擔(dān)保合同》第十八條：“18.5 本合同簽訂后，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押人出租抵押物的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)貸款人書面同意：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人出租抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知貸款人并將抵押事實告知承租人，且出租期限不得長于貸款期限。本合同簽訂后，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物、為第三方設(shè)立擔(dān)保或以其他方式處分抵押物的，應(yīng)事先征得貸款人書面同意，并將抵押事實告知買受人等相關(guān)人員。由此取得的收益，按照第18.9條的約定處理。”

--點評--

《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，對于抵押物的轉(zhuǎn)讓行為需經(jīng)抵押權(quán)人的同意。”

《擔(dān)保法》第四十九規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”。

依據(jù)特別法優(yōu)于一般法的法律適用原則，消費者轉(zhuǎn)讓自己享有所有權(quán)的房屋，只需通知銀行。出租行為的性質(zhì)比轉(zhuǎn)讓行為的性質(zhì)更輕，根據(jù)“舉重以明輕”的原則，消費者出租房屋的行為更不需銀行同意。各銀行以格式條款的方式限制消費者行使房屋所有權(quán)，無疑違反法律規(guī)定。

工商銀行在合同中以格式條款的形式規(guī)定“出租期限不得長于貸款期限”，限制消費者行使房屋收益權(quán)。消費者在將房屋出租的情況下按時還款，實質(zhì)上并未損害銀行抵押權(quán)，反而增加了抵押物的價值，屬于對抵押房屋的合理使用。因此，銀行不應(yīng)限制消費者出租房屋的期限，消費者有權(quán)決定房屋的出租期限。

當(dāng)消費者對其享有所有權(quán)的房屋行使處分權(quán)時，應(yīng)征得銀行同意。但是，如果房屋受讓人自愿代為清償債務(wù)以消滅銀行抵押權(quán)，實際上并未造成銀行損失，銀行不得拒絕。建議各銀行將條款增加內(nèi)容，“但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。

銀行可因形勢變化單方宣布貸款立刻到期

?典型條款：建設(shè)銀行《個人住房(商業(yè)用房)借款合同》第十二條第二款可能危及貸款人債權(quán)的情形：“(七)抵押或質(zhì)押期間內(nèi)，抵押或質(zhì)押發(fā)生下列情況之一，借款人未提供符合貸款人要求的新的擔(dān)保，貸款人認(rèn)為可能危及本合同項下債權(quán)安全的：因第三人行為、國家征收、沒收、征用、無償收回、拆遷、市場行情變化或任何其他原因?qū)е碌盅贺敭a(chǎn)或質(zhì)押財產(chǎn)(質(zhì)押權(quán)利)毀損、滅失、價值減少。”第十三條第一款“出現(xiàn)上述任一違約情形或可能危及貸款人債權(quán)的情形，貸款人有權(quán)行使下述一項或幾項權(quán)利：宣布貸款立刻到期，要求借款人立刻清償借款本息及相關(guān)費用；解除與借款人的借貸關(guān)系；向借款人收取違約金。”

--點評--

《擔(dān)保法》第五十八條規(guī)定：“抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。”

銀行抵押權(quán)存續(xù)期間抵押物滅失，應(yīng)將抵押物滅失所獲得的賠償金作為抵押財產(chǎn)，銀行就該賠償金仍享有優(yōu)先受償權(quán)，并沒有造成銀行損失。因形勢變更，銀行無權(quán)通過格式條款的方式單方宣布貸款立刻到期，要求消費者立即清償借款本息，甚至向消費者收取違約金。建議刪除該條款。

房貸合同捆綁非房貸合同

?典型條款：中信銀行《個人借款合同》第九條：“……如甲方在乙方尚有多筆貸款未清償，甲方如欲提前還款的，按照貸款發(fā)放時間順序按照先還息后還本的原則進行還款，同時乙方有權(quán)決定提前清償?shù)母黝愘J款的還款順序。”

--點評--

銀行以格式條款方式?jīng)Q定還款順序，消費者不能自主選擇還款順序，只能根據(jù)銀行決定的順序進行還款，實則擴大了銀行權(quán)利，加重了消費者的贖樓難度。因此，該條款涉嫌霸王條款，建議刪除。

另外，當(dāng)消費者在銀行進行多筆貸款時，消費者有權(quán)根據(jù)利率、剩余還款額等因素決定還款順序。銀行以制定格式條款的優(yōu)勢地位規(guī)定“乙方有權(quán)決定提前清償?shù)母黝愘J款的還款順序”，侵害了消費者自主選擇還款順序的權(quán)利，進而侵害了消費者的公平交易權(quán)。

未合理使用用戶個人信息

?典型條款：平安銀行《房地產(chǎn)買賣抵押貸款合同》第五條第一款第11項：“乙方及其合作單位可向甲方、丙方發(fā)送各類業(yè)務(wù)信息。”第十三條第二款第13項：“甲方有逃避乙方監(jiān)管、拖欠貸款本金及利息、惡意逃廢債務(wù)等行為時，乙方有權(quán)將該行為向其所在單位及其他有關(guān)單位通報，并在媒體上公告。”

--點評--

該格式條款是銀行利用其優(yōu)勢地位預(yù)先擬定，并未與消費者協(xié)商，也未得到消費者授權(quán)，實質(zhì)上剝奪了消費者自由選擇的權(quán)利，直接侵犯了消費者的自主選擇權(quán)。銀行以格式條款的方式允許其他單位使用消費者個人信息，未盡到信息安全保護義務(wù)，直接侵害了消費者的個人信息權(quán)。

以上個人貸款合同中銀行尚未明確通報、公開“違約信息”的具體范圍，且直接將消費者個人信息提供給催收機構(gòu)。銀行向消費者所在單位及其他有關(guān)單位通報，并在媒體上公告用戶個人的信息及欠款信息的行為，侵害了消費者個人信息依法受保護的權(quán)利。另外，銀行在未征得消費者同意的情況下，預(yù)先以格式條款的方式將消費者個人信息與其合作單位共享，直接向消費者發(fā)送各類業(yè)務(wù)信息，侵害了消費者的自由選擇權(quán)。建議刪除該條款。

對于這些不公平條款

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