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無(wú)爭(zhēng)議事實(shí)：2012年7月4日出賣(mài)人馬某、曹某夫妻二人與買(mǎi)受人孫某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》一份，約定案涉房屋售價(jià)24萬(wàn)元，出賣(mài)人欠銀行尾款由買(mǎi)受人代為償還。另還約定“2012年8月4日前甲方有權(quán)反悔賣(mài)房，退回乙方定金，解除合同”同日，賣(mài)方出具24萬(wàn)元的收條一張。同年9月18日，孫某將貸款本息還清，解除了房屋抵押，并于19日按房屋評(píng)估價(jià)值交納了稅費(fèi)辦理了過(guò)戶，于22日領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證，但馬某、曹某一直在該房屋內(nèi)居住。直到2013年6月份，孫某以排除妨礙為由將馬某、曹某訴至法院，經(jīng)過(guò)法院一審、二審法院四次審理，最后，馬某、曹某于2016年將孫某訴至法院，要求確認(rèn)《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效，確認(rèn)訴爭(zhēng)房產(chǎn)歸其所有。

有爭(zhēng)議事實(shí)：馬某、曹某主張?jiān)摗斗课葙I(mǎi)賣(mài)協(xié)議》實(shí)際上系其二人為其親屬借款提供擔(dān)保，并非真正的買(mǎi)賣(mài)，其親屬實(shí)際只收到借款16萬(wàn)元。其親屬出具證言一份，證實(shí)內(nèi)容與馬某、曹某陳述一致。但孫某主張，因馬某、曹某未提供其親屬借款的證據(jù)、且其兩方存在親屬關(guān)系，所以，堅(jiān)持主張買(mǎi)賣(mài)合同是雙方真實(shí)意思表示。

兩種不同觀點(diǎn)

第一種觀點(diǎn)：認(rèn)為《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效，案涉房產(chǎn)應(yīng)歸二原告所有。理由是：依據(jù)最高法《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第一款，本案應(yīng)適用該條款依法認(rèn)定《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效，將房產(chǎn)歸還原權(quán)利人。

第二種觀點(diǎn)：認(rèn)為《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》合法有效，應(yīng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。理由是：首先，原告未提供《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為抵押的證據(jù)；其次，最高法《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第一款不適用于本案。理由是：首先，因買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的簽訂和房產(chǎn)過(guò)戶都發(fā)生在2012年，根據(jù)法不溯及既往原則，不能以2015年的司法解釋去評(píng)判2012的行為。其次，該解釋規(guī)定的內(nèi)容也與本案的事實(shí)情況不同。而本案中，第一個(gè)不同是，買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的內(nèi)容上未涉及民間借貸問(wèn)題，且原告也未提供任何證據(jù)證明“以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保”。第二個(gè)不同是，借款后期后，雖借款人未能還款，但因在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中約定了生效的時(shí)間條件，所以買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)生效。第三個(gè)不同是，本案的買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行完畢，出借人并未要求履行生效合同，而是借款人在要求確權(quán)，所以，在以物抵債后，不應(yīng)再次提出抵債無(wú)效。

案件評(píng)析

筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由如下：

1、從內(nèi)容上看，約定了原告可以反悔的時(shí)間即解除時(shí)間，那么該協(xié)議的生效時(shí)間即“2012年8月5日前”，原告未行使解除權(quán)，該合同即生效。在2012年8月4日前具有抵押性質(zhì)，但在2012年8月5日后因時(shí)間條件成就而轉(zhuǎn)變成了真正的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。

2、從履行上看，該協(xié)議生效后，被告償還了銀行貸款解除了抵押，且在被告還款后，原告沒(méi)有再償還貸款或是對(duì)被告的還款行為提出任何異議。在被告過(guò)戶后，原告配合被告辦理的抵押貸款手續(xù)等行為說(shuō)明房屋出售給被告是符合原告真實(shí)表示的。

3、從法律規(guī)定上看，并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十四條，該兩條規(guī)定即為法律所禁止的流押條款，但本案中雙方并非流押，而是房屋買(mǎi)賣(mài)。首先，被告不能直接從借款協(xié)議中取得該房屋的所有權(quán)，而是要通過(guò)償還銀行貸款履行買(mǎi)賣(mài)協(xié)議來(lái)取得。其次，買(mǎi)賣(mài)協(xié)議為依法成立并生效的合同，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。再者，在約定日期前還款該協(xié)議解除，如未還款該協(xié)議即生效，選擇還款或是賣(mài)房，均符合當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，原告在方式的選擇上更具有主動(dòng)性，如果原告認(rèn)為違背其意思表示，完全可在1年的除斥期間內(nèi)主張撤銷。

4、最高法的相關(guān)會(huì)議精神并不禁止“以房抵債”

《2015年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第33條規(guī)定：“當(dāng)事人在債務(wù)清償屆滿后達(dá)成以房抵債協(xié)議并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，一方反悔，要求確認(rèn)以房抵債協(xié)議無(wú)效的，一般不予支持。”可見(jiàn)，以房抵債后義務(wù)人不可再主張協(xié)議無(wú)效。

最后，筆者認(rèn)為，民間借貸中“名為買(mǎi)賣(mài)、實(shí)為抵押”的情況各不相同，不能一律適用《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定認(rèn)定協(xié)議無(wú)效。最高法《民間借貸糾紛49個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題裁判指引》第7條也明確：“當(dāng)事人同時(shí)有房屋買(mǎi)賣(mài)與民間借貸意思表示的，應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定與處理？【解析】中寫(xiě)明“有的當(dāng)事人的意思表示具有復(fù)合性，房屋買(mǎi)賣(mài)與借貸法律關(guān)系并存；有的意思表示還會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)化，起始為借貸，后期又轉(zhuǎn)化為房屋買(mǎi)賣(mài)。此類案件，從交易目的看，他們之間的法律關(guān)系并不是必然停留在某一個(gè)法律關(guān)系之中且不能轉(zhuǎn)換，如何轉(zhuǎn)換取決于當(dāng)事人的意思自治；從約定的房屋價(jià)格看，雙方當(dāng)事人履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》不會(huì)導(dǎo)致利益嚴(yán)重失衡。據(jù)此，借款人為借款與出借人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，借款到期后借款人不能還款，出借人要求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)將民間借貸合同和買(mǎi)賣(mài)合同合并審理。”可見(jiàn)，在當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保如借款人不能如期還款，對(duì)于出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的主張不予支持。但借款到期后，借款關(guān)系轉(zhuǎn)化成房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系或者是以物抵債后，如果借款人在法律關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)化或是以物抵債后，主張以物抵債不生效的，是不予支持的。

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